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世邦魏理仕：二季度北京写字楼空置率升至近10年新高

(记者 庞无忌)国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)9日召开线上发布会,并发布《2020年二季度北京房地产市场回顾及展望》报告。报告称,二季度北京写字楼空置率升至近10年新高;零售物业受疫情影响,餐饮和快时尚品牌关店较多;在投资市场方面,有九笔大宗交易成交,境内地产基金最为活跃。

写字楼:空置率走高

2020年第二季度,中央商务区的三星大厦竣工交付,新增90000平方米写字楼租赁面积。报告称,目前受疫情防控影响,部分新项目延期入市,上半年北京写字楼市场总新增供应量仅为12.1万平方米。

随着租赁活跃度的回升,前期受抑制的需求本季度逐步放量,但市场持续出现金融、专业服务及消费服务等企业退租或缩面积,以及企业整合到自用楼宇或总部的现象。

世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示,疫情影响下,写字楼腾退面积难以消化,导致二季度全市净吸纳量连续第二个季度录得负值为-38700平方米,整体空置率上升至15.5%,为2010年第三季度以来最高值。

分行业看,科技行业写字楼租赁较为活跃,特别是线上教育和游戏类企业呈现积极扩租态势;此外,医药企业升级搬迁和扩租需求亦较为显著。

空置率上升对租金形成压力。二季度,租金报价加速下跌至每月每平方米420.5元,同样本比环比下降1.2%。下半年,70.8万平方米的新增供应将集中放量,空置率或将进一步攀升,租金仍将在下行通道。

零售物业:餐饮和快时尚品牌关店较多

报告显示,2020年二季度,北京没有新增零售物业项目。官方推行了发放消费券等促消费举措,客流逐渐恢复。但疫情的反复,对京南地区商业客流再次造成冲击。

受疫情影响,二季度租赁市场不活跃,新开业门店较少。其中,零售业态占多,以国内美妆集合店、知名运动品牌、新能源汽车、3C产品为主,而餐饮业、服务业开店态度谨慎。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务商业部董事赵志玮表示,北京持续的严控防疫措施,在短期内不可避免会对实体商业客流和经营恢复进程造成一定影响。业主方去化空置面积压力加大,品牌方拓展意愿普遍减弱,但也为新品牌进驻北京市场提供了机会。

二季度,数个国际品牌首次进入北京市场,如:太古里的UnitedTokyo、PublicTokyo,世贸天阶的Tim Hortons,国贸商场的Peet’s Coffee等。

当季,餐饮和快时尚品牌关店较多,预计未来娱乐、儿童业态关店现象将进一步显现。

仓储物流:冷链类租户成新兴驱动力

报告显示,2020年二季度仓储物流市场整体空置率环比回落0.4个百分点至5.6%。净吸纳量录得15,400平方米,较第一季度缩减。

其中顺义空港、平谷录得来自第三方物流和医药类企业共计约7.4万平方米的新租、扩租交易,租户新增需求较为积极;而另一方面,亦庄、大兴京南、房山分别录得负吸纳,其中亦庄可见来自快递快运公司退租,而大兴京南出现来自京东、小米的退租,需求转移至其自建库。

从租金来看,二季度整体租金报每月每平方米49.9元,环比持平,是自2017年以来租金首次录得无增幅。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务产业地产部主管李虹指出,疫情爆发以来,北京仓储物流市场表现出较强的韧性,二季度医药类和食品生鲜类的需求十分踊跃,冷链类租户成为北京物流市场的新兴驱动力。可租面积的释放有助缓解长久以来的供需矛盾,同时提升市场的活跃度。

投资市场:境内地产基金最为活跃

从物业投资市场来看,报告显示,2020年第二季度,北京达成9笔大宗交易,但其中有5宗在10亿元人民币以下,交易总额仅达108.3亿元人民币,环比下降45%;上半年大宗交易总额为309.8亿元,同比下降24%。

境内地产基金则成为最活跃买家,贡献了本季度62%的交易额。因疫情造成的交易延滞使得境外投资者本季度未能延续往期的活跃态势,仅达成一笔交易。

孙祖天表示,二季度只有一宗交易来自外资,交易额只占8%,比过去一年有明显下降。但这并不反映北京物业市场的长期趋势。过去两年外资活跃度持续上升,且对北京市场信心充足。今年上半年的一份调查也显示,境外投资者对北京物业投资市场关注度不减,只是因为受到疫情影响,看房、谈判等过程无法推进,因此短期交易收到抑制。此外,二季度大型投资者活动较少,也给中小型的境内投资基金提供交易机会,因此表现较为活跃。

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