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深圳一日多盘“日光”，昨日重现还是回光返照？

一日多盘首开即售罄，深圳楼市近期的表现让市场终于感受到了传统“金九银十”的温度。

2021年9月24日，深圳宝安宏发玺玥、宝安前海滨城花园、光明星河天地公馆和龙岗颐安都会中央四盘齐开，据市场机构统计，本次四个楼盘均在当日售罄，共售出1907套。

自从去年深圳房地产政策层层加码之后，这种境况已经消失多时。市场由此出现了一种声音认为，深圳购买力仍然旺盛，在二手房成交不断下行之际，一手房表现延续火热，深圳楼市尚未真正降温。

但这只是市场的一面。即便是一手房市场，深圳目前也是“冰火两重天”，只有产品出挑、价格倒挂的楼盘才会出现“日光”的情况，多数楼盘的去化在三四成的水平，也不能够推断市场保持热度。海贝找房创始人谢林锋告诉21世纪经济报道记者，“只有当好盘推出时才会出现‘千人抢房’盛况，普通楼盘没有那么幸运。”

深圳再现日光盘

这一批秒光的楼盘，其多数定位刚需、总价适中，符合市场目前大部分客户的需求。

据《每日经济新闻(博客,微博)》报道，宝安宏发玺玥推出514套住宅，总价约734万元/套，共1289批客户完成登记；光明星河天地推出937套住宅，总价约434万元/套，共登记1955批客户；宝安前海滨城花园，价格区间8.1万-10.2万元/平方米，推出约81套，登记约146批；颐安都会中央，共推375套住宅，总价约474万元/套起，共登记953批客户。据此计算，共4343批客户选1907套房，约2.3人选一套房。

尽管面向的客群相对较大，但一天消化近2000套房的现象，已经许久没有在深圳出现了。谢林锋告诉21世纪经济报道记者，此次“日光”主要有两个原因：一是今年以来很多优质新盘入市滞后，近期新盘扎堆入市，四个盘所在片区都属于优质倒挂盘，刚需客集中释放；二是近期入市新盘价格明显比上半年及去年有优势，积分门槛也进一步降低，加之二手房持续遇冷，购房者都涌入买新房，变相拉平整体市场去化率。

从公开资料来看，这批房源对购房者的积分要求的确降低不少。例如，光明星河天地的入围积分不到50分，而在今年3月，光明多数楼盘的积分必须要到70分以上才有希望入围。

从具体卖点来看，这几个楼盘也有“日光”盘的必要条件：宏发玺玥位处宝安中学学区之内，前海滨城花园一二手房价格倒挂，星河天地位于光明中心区核心位置，颐安都会中央位于大运新城核心地段，具有地段佳、配套好、性价比高的特点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者表示，“市场相对预期悲观的情况下，官方推盘时会选择一些区域配套较好、定价合理的楼盘。这几个新开的盘区位不错且定价合理，出现了和周边二手房倒挂的预期，能够吸引购房者。”

李宇嘉以宝安新盘热卖为例分析认为，前海深港合作区扩容也将市场更加青睐这一片区的楼盘。“前海深港合作区扩容对宝安是利好的，有人会把这种利好跟楼市联系起来，尽管这不一定是理性的，但在市场层面，微观购房群体是认可这一联系的。”

分化行情将持续

尽管四盘齐开且日光的局面让市场情绪短暂被点燃，但需要留意的是，深圳新楼盘火爆并非普遍现象，而是出现了明显的冷热不均。例如，龙华的鹏瑞颐景府开去化率仅28.5%，网红区域宝安的满京华云著雅庭开盘去化也仅有32%。

深圳目前的购房群体以刚需客为主，而他们对价格相对敏感，因此地段较好、价格倒挂的新盘才有可能受到他们的青睐，而炒房者也正在逐渐被这个市场出清。李宇嘉指出，“深圳住房自有率较低，近年流入大量青年群体，购房多是刚性的。炒房者受政策限制和楼市状况影响，买楼热情减弱。“房住不炒”监管显成效。”

与此同时，深圳也在不断增加一手住宅的供应量。深圳克而瑞监测数据显示，2021年8月，深圳商品住宅新增供应面积51.53万平方米，成交面积69.48万平方米，成交住宅共5904套，一手楼市量价齐涨。

在一手市场出现冰火两重天的同时，深圳二手房成交却滑入了冰点。自今年2月，深圳市住建局发布“二手房指导价”政策以来，深圳二手房市场持续降温。从4月开始，深圳二手房网签量一路走跌。

据深圳房地产信息网发布的数据，2021年8月，深圳二手房总成交仅2043套，较去年同期的11322套，环比下跌22.6%，同比下跌82.5%。二手状况在楼市“金九”也未见好转，据深圳市房地产中介协会数据，9月13日至19日深圳二手房网签量跌破500套关口，环比下降14.8%，预计九月二手房网签量依然保持在2000套左右。

从整体来看，深圳楼市也保持较为平稳理性的状态。据中指院发布的数据，9月19日-21日中秋假期间，深圳商品住宅累计成交2.53万平方米，较去年同期下降49%。

对于后市的表现，中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“深圳楼市一直供不应求。尽管今年受二手房参考价影响，一手房市场出现波动，购房者进行了一段时间的观望，但深圳本身的供需关系并没有改变。”

宋丁续称，深圳一手房受去年“715”政策影响有所波动，但之后没有太大的政策调控，市场形势较稳定。“今年虽说受二手房政策调控波及，但影响较小，好盘仍有很强的市场承接力。”

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