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买房遇上楼盘烂尾怎么办

“我们现在最担心开发商资金链断裂,小区停工,导致房子‘烂尾’。如果真到了那一步,我们这些业主该怎么办呀?”自恒大债务危机爆发以来,不少开发商陆续曝出资金状况堪忧、楼盘停工的消息,这让买了期房的业主们心里忐忑不安。

2021年下半年以来,房地产开发商融资环境不再宽松,行业形势严峻,房企如何回笼资金成为一大难题。市值曾达千亿元、以高端品质闻名业界的泰禾集团也出现了债务违约、项目停工现象。不久前,光耀集团发布公告,正式宣布破产,这标志着昔日的百强房企之一将退出历史舞台。购买了这些企业开发项目的业主,有可能会面临楼盘烂尾问题。那么,面对如此困境,他们该如何保障自身权益?

阅瀚律师事务所律师黄祖斌对《中国消费者报》记者表示,房地产作为资金密集型行业,资金是房企的命脉。如果买到房企倒闭或烂尾的房子,购房者一定要冷静。

他进一步表示,楼盘烂尾分两种情形,一种是已经完工的,此时购房者应及时向房管部门咨询是否可以办理房产证。如果购房人已经付清房贷,可以凭相关部门开具的开发商注销证明和购房合同原件等资料,申请办理房产证并取得房屋所有权,房企破产对业主的房屋权利归属不产生影响。

第二种是尚未完工的,这种情况下要弄清楚烂尾楼的产权状况。部分开发商为了获取资金,会把在建房屋抵押给银行,一旦楼盘烂尾或企业破产,此时银行就获得了房子的他项权利,购房者虽然支付了房款,但得到的并不是完整产权。这种情况下,如果购房人尚未付清全部价款,房企也没有转移所有权,说明双方均未履行完毕合同,破产管理人有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

据记者了解,备受购房人关注的问题是:如果房子烂尾,房贷还需要还吗?对此,黄祖斌特别提醒消费者,从法律关系上来讲,此时必须继续保持还款,因为购房人和银行的债务关系不会因为房子的状态而改变。购房者与开发商是买卖关系,购房者与银行是借贷关系。虽然按揭贷款以购房合同为前提,但是这两种合同是独立的。因为开发商的原因导致交易出现问题,购房人可以追究开发商的责任;但购房人申请贷款后,银行有权要求借款人按时还款,这跟开发商是没有关系的。如果拒绝继续还房贷,购房人要承担跟银行之间的违约责任。不过,购房者如果遇到此类事件,可以先与银行、保险公司进行交涉、协商,由贷款银行出面与开发商沟通,如果烂尾情况是长期性的,也可以向银行申请房贷合同暂停。

遭遇楼盘烂尾,消费者是否可以要求退房呢?从事房产诉讼业务多年的资深律师田叶对《中国消费者报》记者表示,如果遭遇“烂尾”危机,购房人千万不要一时冲动,根据合同将房子退给开发商。因为,此时开发商手里已经没有资金,退房以后,购房者也拿不到购房款,只能拿到收据或欠条,而购房者和开发商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后资不抵债,不得不宣布破产清算,其资产将被法院拍卖。根据《破产法》偿债先后的规定,购房人比一般债主更容易得到开发商的补偿款。如果选择了退房,那么消费者就变成了开发商的债主,补偿顺序在购房人之后。

面对严峻的市场形势,消费者购房须谨慎。如何才能避开烂尾楼呢?业内专家建议,最好购买现房,或者主体结构快完工的准现房,虽然价格可能贵一点,但是更有保障。如果购买期房,就要查看项目的五证,只有拿到预售证的房子才可以对外销售。此外,消费者对开发商要有全面的认识,需要关注的指标是开发商的销售收入、负债率、品牌影响力、以往项目运作情况等,还可以查查房企是否有过多的经济诉讼案件,这些信息都能从公开的渠道获得。

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