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车位“只售不租”，开发商“卖卖卖”背后是何隐情？

在北京新建小区停车位“高价租金”接连曝出的同时,开发商打出的“只售不租”这张牌也昭然若揭。要么高价出租少量停车位,要么“只售不租”,拥有小区地下产权车库、手握定价权是开发商如此操作的“底气”,也揭示出高租金倒逼业主购买车位的隐情。

在多位业内人士看来,无论是高租金,还是“只售不租”,在停车位上,“早日回笼资金、实现利润兑现”是开发商最大的利益所在;但是对于很多无力购买的业主来说,租车位则是其迫切诉求。作为配套设施的停车位应该从便利业主的角度来考虑,但在实际操作中,一些利民的举措已被“架空”。目前,如何堵住开发商“只售不租”漏洞成为很多城市共同面临的问题。

产权车位“只售不租”现象屡现

整体来看,“只售不租”可以说是很多住宅项目对于车位的“终极目的”。很多业主在与开发商的沟通中,明显感觉到开发商是在用高租金倒逼业主购买车位。在近期因停车位高租金事件引发关注的永靓家园小区,此前同样面临着开发商提出的“只售不租”。

据业主邹小琴(化名)介绍,永靓家园的地下车位是在2019年开始销售的,但在2021年3月办理入住时,她被销售人员告知,车位均价32万元/个,一想到这一价格相当于房价的1/10,她选择了放弃,“如果合理定价为20万元一个,我会考虑买。”

记者通过查询北京住建委2019年下发的预售许可证了解到,永靓家园地下车库共计62947.9平方米,包括HD00-0404-6005地块地下车库-1层1001至1489、-2层2001至2269,以及HD00-0404-6006地块地下车库-1层1001至1834、-2层2001至2434,总计超2000个车位。

“2021年3月入住时,业主的车辆可以免费停在地下停车场,但是到了当年4月1日,地下停车场开始交付使用,未购买车位的业主禁止开车驶入小区。”邹小琴告诉新京报记者,业主们迫切要求开发商办理车位出租手续,并开始向主管部门反映。

2021年4月2日,人民网领导留言板内容显示,海淀区房管局给予永靓家园业主的答复是:已单独约谈了永靓家园开发企业,建议通过“租售并举”方式,解决永靓家园全体业主停车问题;开发企业已经着手筹划租赁与临停方案的相关事宜。

不过,最终的结果是,去年年底,永靓家园开发商仅拿出了90个车位进行出租,而该小区总共有超过2000个车位,其他大部分是已售或在出售计划内。此后,永靓家园业主停车难的矛盾由是否买车位开始转向了车位租金高——产权停车位租金1050元/月(包括120元的管理费)、人防停车位租金980元/月(包括120元的管理费),这样的价格令一些业主望而却步。

永靓家园总共有超过2000个车位,仅有90个车位进行出租,其他大部分是已售或在出售计划内。

事实上,像永靓家园这样“只售不租”的新建小区并非个案。在很多新建小区,一边是地下车位有空置,一边是业主们租不到车位。

中粮祥云赋项目业主李霞(化名)向新京报记者介绍,2018年9月,她以约5.5万元/平方米单价购买了该项目一套约90平方米商品房。等到2021年8月收房时,她原本计划买个车位,但面对开发商给出的38万元/个的产权车位价格,又觉得售价过高。“这个小区是限竞房,很多购房人都认为车位销售价格偏高,不想买,而是想租车位,但是车位一直租不下来。”李霞进一步称,主要原因是开发商至今没有确定车位租赁价格。

3月12日,记者以购房人身份与中粮祥云赋项目销售人员及物业方面进行联系,得到的回复皆为,目前该项目车位不对外(包括业主)出租。

车位销售是获利渠道还是库存痛点?

问题在于,开发商为何极力促成停车位的销售?众所周知,自去年以来,开发商普遍面临流动性危机,资金紧张不言而喻,出售车位自然是利益最大化的做法。因此,对于开发商来说,出售车位是首选,其次才是租赁,车位已经成为开发商转嫁开发成本和获取销售利润的重要部分。

据易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,近几年来,一些项目由于限价等原因,房企盈利空间不大,所以在车位上出现了捆绑销售,以及销售、出租的价格比较高的情况,其实或多或少与房企“变相盈利”有关。

车位销售也是楼盘销售总利润的构成部分。据一位不愿具名的房地产业内人士透露,近几年的不少新建项目,住宅部分销售之后,往往仅能覆盖开发成本,有的甚至覆盖不了,真正的利润都在最后的配套上,比如商业和停车位。

而另一方面,从以往来看,车位一直是开发商库存的痛点,很多项目住宅都卖完了,仍有大量车位在手,造成资金沉淀,导致项目的利润长期无法兑现,不利于开发商周转,更跑不赢财务成本。以一个车位售价超30万元的车位为例,如果按永靓家园1050元/月的租金来算,除了120元的管理费,开发商每月收入930元,出租30年总租金才能达到30多万元,与出售车位持平。

有部分项目为了加快回笼资金,采用车位与住宅捆绑销售的方式,这无异于变相增加了买家的购房成本,因而屡被主管部门叫停。

总体上看,对于需要尽快回笼资金的开发商来说,项目最后剩下的停车位要快速销售,住宅交房时被认为是停车位的销售最佳时间,因而很多项目会在此时公开车位的销售和出租价格。“缩小购买和租赁车位的价差,往往可以推进部分车主购买。”一不愿具名的业内人士如是说。

严跃进认为,产权车位管控政策空缺,也容易形成监管真空,导致一些房企更容易借车位变相涨价,有时出现不予出租的现象,目的就是要通过出售加快回笼资金。

在北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池看来,“住宅小区的车位属于相对重要的配套设施,小区内的房子和车位定价道理应该类似,不能违背房地产调控宗旨和方针,更不能从车位等配套设施上来找项目房产方面的利润。”

多地出台政策剑指“只售不租”

新建小区的停车位顽疾不仅在北京出现,如何规避开发商“只售不租”或是车位售价过高,是很多城市面临的问题,一些城市也在“堵漏洞”。

2022年3月1日正式施行的《潍坊市物业管理条例》规定,业主要求承租尚未出售、附赠的车位或车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

而在上海,2021年9月27日,上海市房屋管理局牵头制定了《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》,其中也明确规定,建设单位尚未出售的停车位,应当出租给业主、使用人停放车辆,不得以只售不租为由拒绝出租。

早在2019年,佛山市南海区发布《关于进一步加强对商品住宅小区规划车位(库)租售监管的通知》,要求开发商在取得车位销售备案证明之日起一年后,对未出售的车位(库)实行租售并举;而且,在申请商品房预售时,需要明确车位销售、出租的方式和价格等内容,并承诺价格有效期不得少于两年。

值得关注的是,还有部分城市在土地端控制房价的同时,也在控制停车位的售价,以避免停车位出售引发纠纷,这在去年土地出让环节表现得尤为明显。比如,2021年1月,宁波鄞州区白鹤街道出让一宗商住地块,华润置地 宁波轨道交通联合体以约40.31亿元夺地,该地块采用“限房价、限地价、竞配建”方式出让,毛坯销售均价不高于38100元/平方米,值得一提的是,出让文件规定车位销售价格不高于30万元/个。

从目前来,很多城市老小区车位稀缺是一个普遍问题,但是新建小区车位配比大都可以满足业主需求,特别是北京五环外新建小区的车位数量一般较为充裕,但停车位仍成为纠纷的导火索。

在严跃进看来,停车位应该从便利业主的角度来考虑,但在实际操作过程中,地下产权停车位的处置往往归属于开发商,使得一些利民的政策被“架空”。事实上,市场化不该成为停车位问题难以解决的借口,对于新建小区如何解决停车位的纠纷,不仅考验地方主管部门的智慧,也在考验开发商的责任和担当。

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