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业绩还大亏，房产中介的中介现在也不挣钱了

不同于传统中介机构,房多多(NASDAQ:DUO)从一开始就将自身定位为围绕经纪商户来构建服务生态的平台,也就是中介的中介。

但自2019年正式在美国纳斯达克挂牌上市后,房多多就出现了连续亏损。近期房多多发布2021年年度业绩报告,净亏损达到约12亿元人民币(下同),亏损同比扩大约442%;收入从2020年的25亿元下降61.6%至2021年的9.424亿元;经营活动产生的现金流为-6060万元。

房多多给出的业绩下降原因倒是与其他中介机构类似——房地产市场持续低迷以及开发商的信用风险加剧。除此之外,业内人士认为,房多多的核心逻辑还是做全民经纪人,期间贝壳和58等中介机构强劲的增长势头和流量优势等,都使得房多多的业务受到很大影响。

而房多多目前也未放弃一直主打的“产业互联网SaaS”,虽然相关收入仅为1.2亿元,但其仍然在年报中表示,“随着我们继续采取新的业务计划来引入更多SaaS解决方案,预计我们的运营成本和费用将在未来增加。”

员工走了一半

虽然房多多在2018年和2019年经历了快速增长,总收入从2018年的23亿元同比增长56.5%至2019年的36亿元,但到2020年总收入就下降至25亿元,2021年继续降至9.424亿元,原因是交易相关基础佣金收入同比减少63.0%至8.219亿元。

4月26日,景晖智库首席经济学家胡景晖在微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示,除了原有中介机构,近几年开发商也开始自建渠道,这些都对房多多的业务产生了很大挤压。

由于停止与信用风险较高的开发商合作,以避免潜在的进一步损失,房多多市场上的新房地产项目数量从2020年的5825个减少到2021年的3118个,其在市场上促进的闭环GMV总额同比腰斩(下降54.6%)至822亿元。

而房多多2021年净亏损达到约12亿元,也包括坏账准备金在内。从年报数据看,房多多的坏账准备金从2020年的6860万元增加至6.13亿元。“我们预计,随着中国房地产监管措施的继续,许多房地产开发商的财务状况可能会进一步恶化,这可能导致债务到期时难以偿还,因此坏账准备金将继续增加。”

“过去几年,开发商为快速回笼现金,都在加大新房销售力度,提高佣金点位,对中介代理机构依赖度加大,反之亦然。而当开发商遭遇流动性危机时,对中介代理机构拖欠佣金就出现了,年报中就会对这部分暂时收不回来的佣金做坏账计提。”胡景晖解释道。

年报中披露的一个情况可以窥见坏账来源之一,2021年房多多与房企就一些停车位项目签订了销售承诺安排,为了换取在有限时间内出售房企项目停车位的专有权,需要支付物业零售价50%的预付款,这部分押金将在其出售相应的停车位时退还。而截至2021年底,房多多的预付款余额为4260万元,被退回的仅为250万元。

业绩下滑往往伴随人员减少。截至2021年12月31日,房多多的员工从2020年的1725名腰斩至604名,其中包括167名软件和产品开发人员以及383名销售和营销人员。

“二手房SaaS基本不赚钱”

房多多成立于2011年,直至2017年才实现盈利。2019年上市之初,房多多将自身包装为“中国产业互联网SaaS第一股”,但其营收主要来源仍然是交易的基本佣金收入。

在房多多的介绍中,其本身是一个平台,这个平台围绕经纪商户来构建服务生态,帮助经纪商户把生意搬上网,量身打造SaaS解决方案并提供房源赋能,使经纪商户在平台中完成房地产交易的关键步骤,促成一个创新性的闭环在线房地产交易商业模式。

具体而言,房多多的商业模式是典型的S2b2c模式,即房多多是供应链平台S,通过SaaS产品及服务对经纪商户B赋能,两者共同服务客户C。

2021年,房多多包括SaaS解决方案在内的创新举措和其他增值服务收入为1.2亿元,同比下降47.4%,占收入的比重从2020年的9.3%提升至约12.78%。

胡景晖认为,SaaS解决方案上已经有明源云这种头部公司,开发商也在自建SaaS,现在新房市场SaaS已经几乎没有其他(新增)空间和发展余地,而二手房SaaS基本不赚钱。

与此同时,房多多平台的经纪人数量也在下降。根据房多多2019年全年未经审计的财务业绩报告,其完成闭环交易的经纪商户数量达到6.06万人,同比2018年的3.95万人增长52.9%。但到2021年,房多多能够完成或管理闭环交易的房地产经纪人数量缩减至3.5万人。

由于股价连续低于1美元,房多多已在去年11月收到纳斯达克退市警告信,另外获得180个工作日的宽限期,而房多多曾经的发行价为13美元/股。截至最近一个交易日4月25日收市,房多多报收每股0.29美元。

胡景晖表示,代理机构要明白,未来中国是存量化市场,不是增量化市场。主要的收入来源应该是二手房交易佣金,而不是新房交易佣金。要多元化经营,提高多元化收入来源,提高效率,降低成本,才能够取得长足发展。

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